Come funziona la ritenuta fiscale per gli Host Airbnb?

Come ben sappiamo, a partire da gennaio 2024, una significativa modifica fiscale ha interessato gli host non professionisti che affittano immobili tramite piattaforme come Airbnb in Italia. Il D.L. 50/2017, come modificato dalla legge di bilancio 2024, impone ora una ritenuta fiscale del 21% (cedolare secca) sui guadagni derivanti dalle locazioni brevi, ovvero quelle con durata massima di 30 notti.

Airbnb, in qualità di intermediario, ha l’obbligo di applicare questa ritenuta e di versarla direttamente all’Agenzia delle Entrate.

Categorie di host e compensazione soggetta a ritenuta fiscale

La normativa definisce l’host non professionista chi affitta un numero di alloggi inferiore a cinque e non possiede una partita IVA. Questo criterio semplifica la distinzione tra l’attività occasionale e quella imprenditoriale, delineando chiaramente a chi si applica la ritenuta del 21%

La ritenuta fiscale del 21% si applica esclusivamente ai compensi lordi derivanti dall’affitto a breve termine di alloggi situati in Italia. Questo include anche eventuali spese di pulizia. La base imponibile per la cedolare secca si calcola prima della detrazione di IVA, costi dell’host o compensi del co-host.

Esistono tuttavia alcune voci escluse da questa ritenuta. Le tasse di soggiorno che le piattaforme riscuotono e versano per conto degli host non vengono considerate guadagni e, pertanto, non sono soggette a ritenuta. Allo stesso modo, i compensi ricevuti da un co-host per la gestione dell’alloggio non rientrano nella base imponibile.

La ritenuta fiscale per gli host non professionisti

Airbnb applica la ritenuta fiscale sui guadagni degli host che affittano meno di cinque alloggi. Esistono, tuttavia, specifiche esenzioni. La ritenuta non viene applicata se un host ha fornito a Airbnb un numero di partita IVA valido, se gestisce servizi non residenziali (come una struttura ricettiva extra-alberghiera), se affitta più di cinque alloggi tra Airbnb e altri canali, se affitta alloggi per conto di terzi e applica già la cedolare secca, o se offre servizi aggiuntivi come la colazione. Se servizi extra sono forniti da terze parti indipendenti, non rientrano in queste esclusioni.

È importante notare che, anche se un host non professionista affitta da due a quattro alloggi, la piattaforma applica comunque un’aliquota fissa del 21%, indipendentemente da altre aliquote che potrebbero applicarsi al reddito complessivo dell’host.

Inoltre, anche se un host non professionista ha optato per il regime fiscale ordinario anziché la cedolare secca, la ritenuta del 21% si applica comunque, fungendo in questo caso da pagamento anticipato delle imposte. In entrambe le situazioni, è consigliabile consultare un commercialista per la corretta contabilizzazione delle imposte aggiuntive e degli obblighi fiscali complessivi.

Tempistiche e gestione dei dati fiscali

Airbnb ha iniziato ad applicare la ritenuta fiscale del 21% sui guadagni idonei a partire da gennaio 2024, salvo che l’host non abbia fornito le informazioni necessarie a dimostrare la propria professionalità. Questa ritenuta si applica a tutti i compensi futuri relativi all’affitto di alloggi in Italia tramite annunci attivi. I compensi relativi a soggiorni precedenti non sono stati soggetti a questa trattenuta.

Per adempiere agli obblighi di rendicontazione, Airbnb richiede agli host i dati fiscali necessari. Questi dati consentono alla piattaforma di dichiarare accuratamente le ritenute fiscali alle autorità italiane e di generare la certificazione unica annuale per la dichiarazione dei redditi dell’host.

Airbnb si occupa della compilazione e del versamento di specifici moduli fiscali. Mensilmente, Airbnb versa le imposte sul reddito trattenute all’Agenzia delle Entrate tramite il modulo F-24. Entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono stati pagati i canoni di locazione soggetti a ritenuta fiscale, la piattaforma dichiara le imposte trattenute per ciascun alloggio tramite la Certificazione Unica (CU). Airbnb fornisce annualmente questa certificazione agli host per la loro dichiarazione dei redditi. Infine, entro il 31 ottobre di ogni anno, Airbnb dichiara all’Agenzia delle Entrate le imposte sul reddito trattenute tramite il Modello 770.

Modifiche dello stato fiscale e responsabilità degli host

Gli host hanno la responsabilità di gestire il proprio stato fiscale. Se un host non professionista diventa professionista, o se il numero di alloggi affittati supera i quattro, o se diventa titolare di partita IVA, deve aggiornare manualmente le proprie informazioni sulla piattaforma. Airbnb non interrompe automaticamente la ritenuta fiscale. Gli host possono modificare il proprio stato fiscale accedendo alla sezione “Account > Tasse > Ritenute fiscali” nel proprio profilo. Analogamente, se un ex host professionista non lo è più, deve aggiornare manualmente il proprio stato per consentire ad Airbnb di iniziare ad applicare la ritenuta.

I dettagli delle transazioni relative alle ritenute fiscali sono sempre disponibili nella cronologia delle transazioni dell’host. Inoltre, la certificazione unica fornita annualmente offre un riepilogo dettagliato delle trattenute da considerare nella dichiarazione dei redditi.

Tutta la panoramica riguardante le ritenute fiscali sul reddito per gli host in Italia è disponibile nella sezione assistenza della piattaforma Airbnb.