B&B in un condominio

B&B in un condominio: è legale o no?

 

Oggi in tanti si chiedono se è possibile aprire liberamente un B&B oppure un’attività di affittacamere all’interno di un condominio, oppure è necessario avere il consenso dell’assemblea condominiale. Purtroppo non vi è stata chiarezza finora, sulla questione.

 

Solamente il regolamento condominiale, che sia di origine contrattuale, può vietare l’apertura di un’attività extralberghiera all’interno di un condominio.

Quindi, tale regolamento, deve essere approvato all’unanimità dai condomini.

Ogni condomino, dunque, deve prestare il suo consenso per poter costituire un vincolo al diritto di proprietà che non può essere, per natura, limitato dalle decisioni di terzi.

 

La giurisprudenza, però, sta discutendo su un altro aspetto relativo alla questione, ovvero, se sia sufficiente o meno, che all’interno di un regolamento condominiale vi sia una clausola generica che vieti lo svolgimento di attività commerciali oppure sia necessaria una menzione del divieto dell’apertura dell’attività di B&B o affittacamere.

 

Inizialmente, la Cassazione aveva dato seguito alla seconda opzione, poiché il B&B, come l’affittacamere, è un’attività di carattere parafamiliare, anche se gestito come impresa commerciale con partita Iva e iscrizione alla Camera di Commercio.

 

Per questo motivo, il bed and breakfast è molto più simile ad un affitto breve che ad un’attività alberghiera e, poiché l’affittacamere non è soggetto a limitazioni, non può esserlo neanche il B&B. 

 

Stando a questa teoria, aprire un’attività di B&B in un condominio non può subire alcun tipo di restrizione, in quanto, ogni proprietario ha piena libertà di affittare il proprio appartamento a ore o a giorni, una o più camere ad una o più persone.

Inoltre, questo tipo di attività non ha obbligo di mutamento della destinazione d’uso dell’immobile e può essere accatastato come abitazione civile.

 

Tuttavia, recentemente, questo tipo di impostazione è stata sconfessata dalla Cassazione stessa che si è schierata per una soluzione opposta.

Infatti, stando ad una nuova ordinanza, l’attività di affittacamere e di B&B va assimilata a quella imprenditoriale alberghiera poiché, pur essendo differente per dimensioni, è di analoga natura e comporta, quindi, un’attività di tipo imprenditoriale, esattamente come un hotel, con un contatto diretto con il pubblico.

Dunque, il condominio può vietare l’apertura di un B&B o di un affittacamere in caso in cui si verifichino i seguenti presupposti:

  • In caso di regolamento condominiale approvato in modo unanime.
  • Nel caso in cui vi sia una clausola all’interno del regolamento condominiale che vieti, anche in modo generico, l’esercizio di attività commerciali e/o imprenditoriali che comportino il contatto diretto con il pubblico.

 

Bisogna, inoltre, ricordare, che, affinché il regolamento di un condominio sia approvato all’unanimità, non occorre che vi sia un’assemblea alla quale prendano parte tutti i condomini, ma può verificarsi anche alla presenza di un notaio, all’atto dell’acquisto dell’immobile e ne chiede l’accettazione.

Per questo motivo viene a formarsi l’unanimità, anche in momenti temporali diversi, con l’approvazione di tutti gli acquirenti.

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